Este año, se aprobó la tan esperada “Ley de Alquileres”, sobre la cual los inquilinos depositaron muchas esperanzas y los propietarios se mantuvieron expectantes. Esta ley rige en los contratos efectuados desde el 7/2020 y es sumamente importante, ya que según un informe realizado por la Confederación de PYMESConstructoras, el déficit habitacional del 2019 era de 3.8 millones. Alrededor de 9 millones de personas, dependen de esta legislación.
A continuación, desglosaremos dicha ley para analizar brevemente como cada uno de sus artículos impacta en otro artículo del Código Civil y Comercial de la Nación, este análisis está focalizado específicamente en el contrato de “locación habitacional”. Veremos cómo esas modificaciones impactan en la comunidad, estableciendo nuevas reglas. Atentos residentes locatarios, propietarios locadores, vecinos y administradores del consorcio, esta nota es para ustedes:
- Art. 1 (relacionado con el art. 75 del C.C. y C.): establece que, el domicilio fijado en el contrato de locación puede ser un domicilio electrónico. Y que, se tendrán como válidas y vinculantes las comunicaciones que allí se dirijan. Por lo tanto, un e-mail equivale a una carta documento.
- Art. 2 (relacionado con el art. 1196 del C.C. y C.): establece que, no puede solicitarse el valor superior a un mes de alquiler como anticipo o depósito. Y que, al devolverse, será equiparado al monto abonado durante el último mes, osea que se actualiza.
- Art. 3 (relacionado con el art. 1098 del C.C. y C.): establece un nuevo plazo mínimo para el contrato de locación con destino habitacional, ahora el plazo mínimo es de 3 años (Salvo algunos casos excepcionales, detallados en el Art 4. de la ley).
- Art. 5 (relacionado con el art. 1201 del C.C. y C.): establece como responsabilidad del locador, conservar el inmueble apto para el uso y goce convenido. Poniendo a su cargo la reparación que exija el deterioro originado por cualquier causa que no sea imputable al locatario.
. Para reparaciones urgentes, tiene 24 hs corridas para responder, desde que recibe la intimación.
. Para reparaciones no urgentes, tiene 10 días corridos. Si se negase o no respondiese el reclamo debido del locatario, este puede realizar la reparación y luego descontarla del alquiler.
- Art. 6 (relacionado con el art. 1203 del C.C. y C.): establece que, si por motivos no imputables al locatario, éste se viese impedido de usar debidamente el inmueble, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago por el tiempo que dure el inconveniente.
- Art. 7 (relacionado con el artículo 1204 bis del C.C. y C.): establece que, al surgir un gasto que le corresponda al locador, el locatario puede pagarlo y luego descontarlo del pago del alquiler, con el debido aviso previo.
- Art. 8 (relacionado con el art. 1209 del C.C. y C.): establece que, el locatario tiene como deber sólo el pago de cargas y contribuciones originadas en el uso del inmueble. Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición.
Para eso se recomienda contar con un sistema de expensas digitales, que discrimine entre las expensas del residente y las del propietario, AccessIn, es una gran opción.
- Art. 9 (relacionado con el art. 1221 del C.C. y C.): establece que, luego de transcurrir 6 meses de locación, el locatario puede solicitar la resolución anticipada del contrato. Si lo hace con tres meses de anticipación o más, no pagará multa alguna.
- Art. 10 (relacionado con el art. 1221 bis del C.C. y C.): establece que, durante los últimos 3 meses del contrato de locación, cualquiera de las parte puede solicitar que se establezcan las condiciones de la renovación del contrato. El locador debe notificarlas 15 días luego a la solicitud, si no responde, el locatario puede dar por finalizado el contrato sin pagar multa.
- Art. 11 (relacionado con el artículo 1222 del C.C. y C.): establece que, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago, el locador debe intimar fehacientemente al locatario. En esa intimación debe otorgar un plazo igual o mayor a diez días corridos, a partir de la recepción, y especificar el lugar de pago de la deuda.
- Art. 12 (relacionado con el artículo 1351 del C.C. y C.): establece que, en el contrato sólo puede intervenir un corredor inmobiliario matriculado y las partes firmantes no son solidarias en cuanto a esos honorarios, sino que cada una deberá cancelar su comisión. Esa comisión u honorarios, son regulados por cada provincia.
- Art. 13 (habla de las nuevas garantías en las locaciones habitacionales): establece que, el locador no puede solicitar una garantía que supere al equivalente a cinco meses de locación. Salvo contadas excepciones detalladas en el Código Civil y Comercial de la Nación.
- Art. 14 (exceptúa lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928): establece que, sólo podrán realizarse ajustes anuales del precio del alquiler y deberán basarse en un índice elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la Repúblican Argentina (BCRA), conformado por el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
- Art. 15 (habla de la consignación): establece que, si el locador se rehusase a cobrar el canon locativo, el locatario puede intimarlo a que lo reciba dentro las 48 horas siguientes. En caso de silencio o negativa, deberá proceder a la consignación judicial del monto adeudado.
- Art. 16 (declaración de contratos): establece que, los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga.
Tanto en lo personal como en lo social, los datos resultan fundamentales para organizarse. Es preciso registrarlos y analizarlos, esto nos permitirá tomar decisiones con fundamento y mejorar. A nivel consorcio, existe AccessIn, una plataforma digital que registra y elabora reportes automáticamente, optimizando la administración de barrios y edificios. Además, otra de sus herramientas, potencia la comunicación entre los integrantes para que puedan coordinarse mejor y convertirse en un Consorcio Digital. Un buen administrador, tiene que estar en contacto con el locador y el locatario, para hacer valer los derechos del consorcio por sobre los grises que puedan generarse en esa relación.
Espero que esta información le haya sido de utilidad y pueda mejorar tu estilo de vida. Recuerda, siempre que surja un problema de índole legal, consulta a un especialista en derecho para que pueda asesorarte profesionalmente.